Gestire i grandi portafogli immobiliari la scommessa di Prelios formato Caputi

La Repubblica: Affari Finanza – Milano, 13 Maggio 2013 – In tempi grami per il settore immobiliare e ancora di più per i mercati finanziari, le azioni di Prelios sfidano la forza di gravità e viaggiano ampiamente sopra il prezzo dell’aumento di capitale, fissato a 0,059 euro, che verrà perfezionato a giugno.

E questo perché gli investitori, che sull’Italia e sul mattone non sono molto positivi, scommettono che la gestione di Sergio Iasi per un verso e quella di Massimo Caputi per un altro, riusciranno a fare dell’ex Pirelli Re un gruppo di servizi capace di gestire i portafogli immobiliari di banche, enti pubblici e assicurazioni che presto dovranno essere messi a reddito. Caputi, che è vice presiedente con le deleghe allo sviluppo, dovrà studiare il modo di aumentare i ricavi, mentre all’amministratore delegato Iasi spetta tra le altre cose il compito di tagliare i costi, a iniziare da Prelios Holding che ha 140 dipendenti contro i 50 stimati a fine ristrutturazione.

Le attività estere, attualmente concentrate sulla Germania e sulla Polonia, continueranno a essere gestite da Amsterdam, ma Prelios ha aperto una sede a Londra per stringere nuove alleanze con i potenziali investitori esteri. A questo proposito Caputi starebbe già prendendo contatti con alcuni possibili interlocutori pronti a sviluppare servizi immobiliari insieme a Prelios e a far aumentare le masse in gestione. I 185 milioni che saranno raccolti con l’aumento di capitale in parte andranno a ripianare i debiti, mentre in parte serviranno sia a investire nelle nuove attività, sia a dare al gruppo più tempo per vendere il portafoglio immobiliare, fatto di palazzi e quote di fondi.

Dal 2008 quando dopo la gestione di Carlo Puri Negri, Prelios lanciò un aumento di capitale da 400 milioni, la società ha operato circa un miliardo di svalutazioni. E così il portafoglio immobiliare in gestione ammonta a circa 10 miliardi, ma la sua quota parte si è ridotta a 600 milioni di asset. Iasi nel corso dei prossimi quattro anni dovrà vendere al meglio questo portafoglio, cercando di evitare nuove perdite di valore. Ma anche in caso di nuove e inattese crisi, Prelios ha una sorta di paracadute che è rappresentato dai 269 milioni del prestito convertendo a sette anni. Se il mercato immobiliare dovesse ancora peggiore, gli analisti stimano che grazie al convertendo il gruppo potrebbe sopportare nuove ed eccezionali svalutazioni pari a circa la metà dell’attuale prezzo di carico degli asset di proprietà. Un fattore che rassicura gli investitori sul fatto che quello di giugno sarà anche l’ultimo aumento di capitale necessario per risanare l’azienda, che nel frattempo ha ristrutturato i debiti riducendo gli oneri finanziari.

Per risanare Prelios, Caputi e soci della Feidos, vale a dire le famiglie Diaz, Cornetto Bourlot e Rovati, si sono dati quattro anni di tempo. La governance prevede infatti che Fenice – il cui nome è tutto un programma – potrà cedere il suo 29% di Prelios a partire dall’approvazione di bilancio 2016. E anche in questo caso la governance di Fenice (veicolo partecipato da Feidos, Pirelli, Intesa Sanpaolo e Unicredit) prevede che alla presidenza vada uno dei soci di Feidos, ovvero Giuseppe Cornetto Bourlot. La gestione del gruppo è quindi completamente affidata ai manager e ai soci di Massimo Caputi, ed è destinata a rimanere tale per i prossimi 5 anni, a meno che Feidos e Fenice nel frattempo non vendano le loro quote in Prelios. A dare continuità al gruppo resteranno invece i vecchi soci di Camfin, ma soprattutto Pirelli, che immediatamente tramite l’aumento di capitale di giugno, e a tendere nel caso in cui in non venisse rimborsato il prestito convertendo, tornerà ad essere l’azionista di riferimento del gruppo immobiliare che era stato scorporato nel 2009.