Prelios addio finanza, si riparte da tre diversi filoni

La Repubblica – Milano 30 Settembre 2013 – Dalla finanza alla gestione del patrimonio immobiliare. E’ la trasformazione compiuta da Prelios nell’ultimo anno, che ha portato un riposizionamento verso un business meno volatile. Una storia emblematica, quella della ex-Pirelli Real Estate, di come stanno mutando le opportunità di business nel mondo del mattone. Nel 2010, dopo lo spin-off tra le attività immobiliari e il business degli pneumatici della Bicocca, la società è stata ri-denominata e quest’estate è stato aperto il capitale a nuovi soci: è arrivato un partner industriale come Feidos 11, oltre a Intesa San Paolo e Unicredit, che hanno affiancato i soci storici Camfin, Generali, Invesco, Mediobanca e Pirelli. Un ingresso sancito dall’aumento di capitale da 185 milioni di euro (di cui 115 per cassa), che si è concluso nelle scorse settimane. Un’operazione necessaria per rimettere in sesto un bilancio penalizzato nella passata gestione dalla crisi dell’immobiliare. La stessa ragione ha spinto anche a rimodulare il debito da 560 a 250 milioni di euro, in modo da renderlo più sostenibile nel tempo. Proprio l’esposizione finanziaria rappresenta una delle grandi sfide per il gruppo nei prossimi mesi, secondo un’analisi di Mediobanca Securities. Il rinnovamento passa anche per alcune posizioni chiave: il ruolo di ceo è stato affidato a Sergio Iasi, con Giorgio Bruno presidente e Massimo Caputi suo vice, con delega allo sviluppo del business. I nuovi volti hanno accompagnato la rifocalizzazione del business, con la finanza finita in cantina per lasciare il posto a tre filoni: la gestione dei fondi immobiliari attraverso Prelios Sgr; i servizi immobiliari integrati con Prelios Integrated Services; infine la gestione di crediti non performing a opera di Prelios Credit Servicing. Ai quali va aggiunta la piattaforma tedesca con 4 miliardi di asset in gestione. Così, alla fine del percorso la società si è riposizionata secondo un modello di pure management company , a bassa intensità di capitale e con una minore esposizione alla volatilità del mercato. Il settore italiano dei fondi immobiliari si trova davanti a un punto di svolta. Molti dei prodotti quotati sono vicini alla scadenza naturale, ma nel frattempo gli asset gestiti hanno perso valore a causa della crisi che ha colpito l’immobiliare. Da qui l’ipotesi, avanzata dalla stessa Consob, di spostare la scadenza al 2018, in modo da consentire ai fondi di dismettere con più calma gli asset, con l’auspicio che nel frattempo arrivino gli attesi segnali di risveglio dal settore. «Si tratta di un’ipotesi percorribile, considerato anche il difficile momento che il settore sta attraversando – secondo Paolo Scordino, amministratore delegato di Prelios Sgr, che gestisce 23 fondi con circa 4,5 miliardi di euro di valore – Per quanto ci riguarda abbiamo rivisto completamente il business plan dei nostri fondi: non basta spostare la scadenza perché il mercato è mutato in maniera strutturale. Oggi l’obiettivo è migliorare gli asset in portafogli per migliorarne l’appetibilità». Al di là degli interventi di tipo industriale e finanziario, per Scordino la sfida si gioca anche su una migliore comunicazione con gli azionisti presenti nei fondi «perché si trovi una soluzione condivisa». Strategia che passa anche per una riduzione delle commissioni di gestione. Intanto la società ha ottenuto la certificazione di qualità ISO 9001: 2008, «che è un requisito premiante nelle gare pubbliche ed è un elemento di selezione anche per gli investitori istituzionali», aggiunge Scordino. Nelle scorse settimane, intanto, la società ha siglato un accordo con Ubs per il lancio di un fondo di fondi che investirà all’estero e ha debuttato nella gestione di fondi immobiliari con sottostante impianti per le energie rinnovabili. Quanto ai servizi immobiliari, la società della Bicocca ha deciso di creare un’unica regia, con la nascita di Prelios Integra. «Abbiamo creato una nuova società per integrare i servizi di property, project per lo sviluppo, facility ed energia – spiega l’ad Andrea Boeri – Questa realtà opera al fianco di Valuations, altra società del gruppo che svolge perizie per conto di banche e operatori del settore, e di Prelios Agency, intermediatore b2b. Rispetto al vecchio modello, ora Prelios Integra è la società capofila di tutti i servizi immobiliari del gruppo in Italia. Possiamo quindi proporre un’unica offerta integrata, e un’unica figura di riferimento: il key account permette di unire in un unico team i differenti professionisti del settore, per loro natura specializzati e individualisti». Infine Riccardo Serrini, amministratore delegato di Prelios Credit Servicing, spiega la scelta di focalizzarci sul business dei crediti in sofferenza, con la volontà di cavalcare un filone di importanza crescente in questo periodo di crisi. Basti pensare che gli istituti di credito italiani si trovano a fare i conti con sofferenze (voce di bilancio con cui le banche indicano i crediti di difficile riscossione) 130 miliardi di euro, l’8,5% del Pil, quasi il triplo rispetto al 2008. «Con la recessione prolungata, c’è il rischio che il dato possa crescere ancora nei mesi a venire – commenta Serrini – La presenza dei principali gruppi bancari italiani nel nostro capitale ci ha spinti a entrare in questo business, proponendoci a due tipologie di clientela: agli istituti per gestire i loro crediti in sofferenza, ai fondi speculativi interessati a investire in questi asset. In entrambi i casi operiamo come gestori, con un portafoglio arrivato a quota 8,5 miliardo di euro, senza rilevare direttamente i crediti». Intanto nei giorni scorsi i manager della divisione business development hanno avviato un roadshow internazionale, per incontrare i principali fondi stranieri: in calendario è prevista una serie di meeting che culminerà con l’appuntamento di ottobre all’Expo Real di Monaco.

E al timone adesso c’è un management rinnovato

Prelios (la ex Pirelli Real Estate) è stata così ribattezzata nel 2010 dopo lo spin-off tra le attività immobiliari e il business degli pneumatici della Bicocca. Quotata alla Borsa di Milano, ha un patrimonio in gestione intorno ai 10 miliardi. L’ultimo anno ha visto una riorganizzazione dei vertici manageriali, con l’arrivo del presidente Giorgio Bruno, del vice presidente operativo con deleghe al business Massimo Caputi e dell’ad Sergio Iasi. Ridefinito il business italiano in tre filoni: gestione di fondi immobiliari (Prelios Sgr) servizi immobiliari (Prelios Integrated Services); infine gestione di crediti non performing (Prelios Credit Servicing). Di recente Prelios ha completato il progetto di rilancio industriale basato sull’aumento di capitale, la rimodulazione del debito e l’emissione di un bond.