Prelios cerca ossigeno in Germania

La Repubblica – Affari Finanza – Milano, 11 Novembre 2013 – Ancora un anno, dicono. Dopo una ristrutturazione lunga un lustro, a Prelios serve altro tempo e il 2013 è destinato ad essere ancora un periodo di transizione. Ad agosto è stata fatta un’iniezione importante di capitale, 185 milioni di euro, e si è chiuso l’accordo di ristrutturazione del debito monstre (circa 600 milioni di euro).

Sulla carta la ex Pirelli Real Estate non sarebbe più un venditore forzato, ma rimettersi in carreggiata con la vendita del portafoglio immobiliare, quasi 500 milioni di euro, nell’arco di un biennio, come vorrebbe il piano, pare ancora una missione, se non impossibile, comunque molto complessa. In Germania c’è una schiarita. Giovedì scorso, un rumor, ripreso dalla stampa tedesca e poi confermato da una nota ufficiale, dava Solaia, joint venture tra Prelios e un fondo immobiliare di Deutsche Bank, in trattativa con Buwog, controllata di Immofinanz, per la cessione di circa 18.000 case nel nord della Germania. Si tratterebbe del cosiddetto portafoglio Dgag, il cui valore di mercato (al 30 giugno scorso) era di 944 milioni di euro per un debito netto di 683 milioni. La ex Pirelli Re ha una partecipazione complessiva del 40% in Solaia, il valore di mercato della sua quota è di circa 378 milioni. L’esito delle trattative è atteso per fine del 2013, afferma una nota ufficiale. Se il deal dovesse chiudersi sarebbe per l’ad Sergio Iasi un’accelerazione importante sulla via del rilancio, con un incasso che potrebbe arrivare, secondo alcuni analisti, a 50 milioni di euro. Prelios ne avrebbe bisogno, dati i ritardi accumulati nell’operazione di ricapitalizzazione, chiusasi il 23 agosto, che ha visto l’ingresso di Massimo Caputi con Feidos, come socio industriale, e l’ingresso in forze degli istituti di credito. E poi c’è la scure del 2014, anno in cui vanno in scadenza diversi fondi immobiliari (tra cui due dei 22 gestiti da Prelios, e cioè Olinda e Tecla) sui quali Assogestioni sta cercando di ottenere una proroga d’ufficio di ulteriori cinque anni. Il re-start per la nuova Prelios è dunque rimandato al 2014. Molto si è fatto sul piano del contenimento dei costi, e la divisione servizi avrebbe già smesso di bruciare cassa. Ma il resto? I primi risultati dovrebbero vedersi a conto economico nella seconda metà del prossimo esercizio. Mentre i conti attuali dimostrano che i problemi sul fronte della redditività non sono ancora del tutto risolti. Nei primi nove mesi del 2013 c’è stata una riduzione di circa 20 milioni di euro sul fronte dei ricavi, passati da 91,6 a 70,9 milioni, l’ebit è peggiorato a -7,8 milioni, ma è migliorata la marginalità percentuale. Il risultato netto è stato negativo per 44,2 milioni, in progresso rispetto ai -171 milioni di euro di un anno fa. In miglioramento anche la posizione finanziaria netta, negativa per 358 milioni dai 520 al 31 dicembre 2012, per effetto dell’operazione straordinaria di rafforzamento patrimoniale e riequilibrio finanziario. I minus che finora pesano su Prelios sono eredità del precedente modello. A questi vanno aggiunte le incertezze sull’uscita dai portafogli immobiliari, tedeschi e italiano, nei quali la ex Pirelli Re ha solo partecipazioni di minoranza, per un valore complessivo di 464 milioni di euro. Effettuate le dismissioni (i piani parlano di 2 anni e mezzo) la società guidata da Sergio Iasi avrà raggiunto la configurazione di pure play nella gestione dei servizi immobiliari, che è da piano industriale la vera dimensione che Prelios vuole. Tra i dati positivi che si leggono del terzo quarter , c’è la razionalizzazione della società, con il taglio di 12 milioni di euro di costi (che potrebbero diventare 16 a fine anno). Il gruppo di finanza immobiliare sta migliorando progressivamente i fondamentali, ma il peso delle svalutazioni del portafoglio immobiliare e dei non perfoming loan continua a farsi sentire. Sul risultato netto pesano, infatti, svalutazioni, impairment e oneri di ristrutturazione per circa 40 milioni. Nei 5 anni di turnaround sono state fatte svalutazioni per mezzo miliardo di euro pro-quota del patrimonio gestito.