Un «rally» semestrale per i titoli real estate

Il Sole 24 Ore – Milano, 29 Maggio 2014 – Resta molto elevata la distanza dal massimo delle performance, ma negli ultimi mesi le quotate italiane sono sopra alla media europea Il mercato resta però illiquido e le uniche società interessanti per gli asset manager globali sono per ora le due Siiq quotate.
In sei mesi il real estate italiano ha dato migliori soddisfazioni del relativo comparto a livello europeo e ottimi risultati a chi ha puntato su tre titoli in particolare, premiando da un lato la continuità della strategia aziendale e, dall’altro, raccogliendo i frutti dei piani di ristrutturazione del debito (si vedano i grafici a lato). Nonostante il bilancio delle variazioni borsistiche dai massimi assoluti sia devastante, con punte di perdite del 98-99%, nel breve periodo l’indice Ftse Italia all share mette a segno un +27,36% su base semestrale, contro il +4,8% dell’Euro Stoxx real estate e il +10,15% dello Stoxx Europe 600 real estate, mentre su base annuale i risultati sono, rispettivamente, del +21,75%, +3,06% e +9,42 per cento. Ma da dove arrivano simili performance in un momento in cui le società immobiliari quotate in Italia si contano sulle dita di una mano e la maggior parte di esse è alle prese con rilevanti problemi di ristrutturazione societaria, come Risanamento Spa o Aedes?A fare la maggior parte del lavoro al listino italiano è, di fatto, Beni Stabili, che ripaga i propri azionisti con una performance borsistica del 29,2% semestrale, che diventa il 24,23% su base annuale. Tra l’altro si tratta praticamente dell’unico titolo al momento preso in considerazione dai grandi fondi di investimento internazionali e dai gestori globali, talvolta accompagnato da Igd, l’unica altra Siiq quotata alla Borsa milanese, come rilevato in una conferenza promossa dall’Epra (l’Associazione delle società immobiliari e dei fondi quotati in Borsa in Europa).
L’altro titolo che, dopo una caduta profonda in Borsa, ultimamente ha dato soddisfazioni è Brioschi sviluppo immobiliare, guidato da Matteo Cabassi, che è risalito del 28,27% in sei mesi e del 12,73% su base annuale, sulla scia dell’accordo con le banche per la ristrutturazione del debito, che è diventata efficace dallo scorso 23 maggio e ridefinisce circa 143 milioni di impegni finanziari.C’è invece grande attesa per il nuovo piano industriale che presenterà Prelios il prossimo 4 giugno, sul quale gli analisti stanno attendendo di effettuare il refresh di studi e analisi. Prelios, dopo il cambio della guardia e di azionariato con l’entrata in campo di Feidos e che vede alla guida Sergio Iasi, sta effettuando un totale cambiamento di strategia rispetto al passato: dismissione degli immobili e delle partecipazioni azionarie in portafoglio e passaggio ai puri servizi di gestione, con un’attenzione particolare all’asset management, facility e ai distressed assets o Npl (Non performing loans).Entrando nel dettaglio dei risultati, il 15 aprile scorso l’assemblea degli azionisti di Beni Stabili ha approvato il bilancio 2013, sulla base dei criteri riconosciuti dall’Epra, con un risultato netto ricorrente di 74 milioni di euro, rispetto agli 82,5 del 2012. La società capitanata da Aldo Mazzocco aveva a fine 2013 un valore complessivo del portafoglio immobiliare di 4,157 miliardi (erano 4,269 a fine 2012), per un Nav (net asset value) degli immobili di 1,946 miliarfi (2,040 a fine 2012). La posizione finanziaria netta della società è di -2,164 miliardi, in miglioramento rispetto ai -2,217 miliardi del 2012 e il rapporto di loan to value è pari al 49,9 per cento. In definitiva, tenendo conto delle svalutazioni immobiliari in linea con l’andamento del mercato, il risultato netto consolidato 2013 è di -4,2 milioni di euro, in deciso miglioramento rispetto ai -15,7 milioni del 2012. L’assemblea ha deciso la distribuzione di un dividendo pari a 0,022 euro per azione, corrispondente a 42,1 milioni complessivi.
Prelios, di cui si attende appunto il piano industriale, ha appena comunicato i risultati al primo trimestre 2014, con ricavi da attività di gestione leggermente in crescita ma appesantimento dei conti degli investimenti immobiliari nonostante la cessione degli immobili tedeschi. I ricavi della piattaforma di gestione sono pari a 16,9 milioni, contro i 16,3 del marzo 2013. Negativo l’Ebit, il risultato operativo della gestione, per -5,3 milioni, uguale all’anno precedente, soprattutto a causa dell’andamento delle attività di investimento (-3,7 milioni). Ma anche l’attività di gestione ha un Ebit negativo, pari a -1,7 milioni. Il risultato netto di competenza è negativo per 13,4 milioni di euro, ma in miglioramento del 28% rispetto al risultato consuntivato al 31 marzo 2013 (per i dettagli dei conti si veda anche il sito del Sole 24 Ore). Marco Tronchetti Provera ha nei giorni scorsi confermato di voler cedere le partecipazioni attualmente cedibili di Pirelli e Camfin in Prelios, pari a circa il 7% del capitale, senza però ulteriori dettagli.
Quanto a Risanamento, in totale fase di ristrutturazione sotto la guida dell’a.d. Claudio Calabi, i risultati 2013 appena approvati evidenziano una perdita di 72,9 milioni rispetto ai 133,2 milioni di euro del precedente esercizio. Il risultato operativo, negativo per 10,2 milioni di euro (contro 3,3 milioni positivo del precedente esercizio), è sensibilmente influenzato dagli oneri non ricorrenti relativi alla composizione transattiva dei rapporti con Milanosesto Spa (ex Sesto Immobiliare Spa) in relazione alla vendita dell’area ex Falck (circa 17,5 milioni di euro) e per gli effetti derivanti dalla revisione della stima degli oneri di bonifica di Milano Santa Giulia. Si ricorda che gli immobili parigini, pari a nove edifici, vengono ceduti a Chelsified/Olayan, per 1.225 milioni (il preliminare è stato firmato). Infine, poco trapela dal quartiere generale di Aedes, in piena fase di ristrutturazione e ricontrattazione del debito bancario. E la Sator di Matteo Arpe ha confermato di stare studiando il dossier Aedes.