Prelios corre sulle voci di scissione del portafoglio immobiliare

MILANO FINANZA – Milano, 4 febbraio 2015 – Avvio di corsa anche oggi per il titolo Prelios che, dopo il +6% della vigilia, alle ore 10:05 sale dell’11,49%, progresso che spinge la quotazione su livelli che non vedeva dal 10 ottobre a 0,359 euro. Dal primo gennaio il titolo registra un progresso del 32%. Nelle ultime sedute il movimento rialzista è stato accompagnato anche da una discreta crescita volumetrica: si è passati da una media di 500mila azioni al giorno a una media di circa 2 milioni di azioni al giorno.

Stamattina in meno di un’ora ne sono passate di mano 3,2 milioni. A sostenere il titolo sono le ipotesi scissione del portafoglio immobiliare. All’inizio della prossima settimana sarebbe infatti prevista una riunione dei soci di Prelios, ovvero Pirelli, Intesa Sanpaolo, Unicredit e Feidos 11 (quest’ultimo esprime i top manager: Massimo Caputi e Sergio Iasi). All’interno dell’incontro verrà illustrata la strategia di sviluppo della società sulla base del piano strategico approvato lo scorso anno. Quest’ultimo prevede il riposizionamento in management company pura attraverso la centralità dei servizi in Italia e all’estero e la progressiva dismissione delle attività di co-investimento. In particolare all’ordine del giorno, nel meeting che sarebbe previsto martedì prossimo, ci sarebbero diversi argomenti: fra i principali la finalizzazione dell’operazione realizzata assieme all’americana Fortress su Uccmb, la banca dei non performing loan di Unicredit.
A Prelios , secondo le indiscrezioni, andrà il 50% dei servizi esterni di gestione. Ma uno dei temi principali sarà anche l’espansione all’estero della società come asset manager: sarebbe infatti ormai alle battute finali l’acquisizione di una società regolata britannica, una sgr inglese. L’80% della sgr londinese verrà rilevata da Prelios , mentre il restante 20% resterà agli attuali azionisti-manager. Si tratta ovviamente di una mossa per crescere nelle gestioni al di fuori dei confini nazionali, in modo da focalizzarsi sempre di più sull’attività di asset manager europeo. Nell’incontro tra i soci si parlerà anche delle trattative in corso per rilevare l’area di Porta Vittoria a Milano: ben nota alle cronache per essere stata di proprietà dell’immobiliarista Danilo Coppola e ora sostanzialmente in mano alle banche creditrici: un’area il cui valore potrebbe oscillare tra i 350 e i 400 milioni di euro con un debito delle banche (tra cui il Banco Popolare ) di circa 200 milioni di euro. Ma tra i temi all’ordine del giorno ci potrebbe essere anche la riformulazione, con la proposta di uno dei soci, di un vecchio piano di circa un anno fa che poi era stato congelato: cioè lo scorporo degli investimenti italiani (circa 300 milioni di euro con debiti per 200 milioni secondo quanto indicato da fonti finanziarie) in una società-veicolo.
Una volta attuato lo scorporo degli investimenti, la società veicolo (secondo il piano allo studio) potrebbe essere ricapitalizzata dai soci con un piccolo aumento di capitale. Tuttavia il dossier non sembra entrato ancora in una fase di attuazione e non è detto che venga presentato martedì prossimo nell’incontro tra gli azionisti. “Quanto allo spin-off degli investimenti in real estate, dal punto di vista tecnico si tratterebbe della scissione non proporzionale in una newco, che avrà management autonomo di 15 partecipazioni immobiliari con un attivo di 300 milioni e debiti per 200 milioni con Ltv 0,66x”, osservano gli analisti di Equita. “Secondo i rumor sarebbe anche prevista una piccola ricapitalizzazione della newco, che riteniamo ragionevole alla luce del LTV di partenza”. Prelios scenderebbe sotto il 10% così come Pirelli , mentre le banche (Intesa Sanpaolo , Unicredit , Bpm e Mps ) salirebbero in maggioranza. “La trasformazione in pura service company è un evento positivo, ma resta l’incognita sugli aspetti economici della transazione”, prosegue Equita, che sul titolo confermano il rating hold con target price di 0,45 euro: “nel caso in cui Prelios non partecipi alla ricapitalizzazione, scenario che riteniamo ragionevole, ci sarebbe una diluizione del pro-quota del valore del portafoglio real estate, che attualmente valutiamo oltre 0,3 miliardi di euro. Attualmente tratta intorno al 40% di sconto sul Nav”. “Graficamente, il titolo arriva da una prolungata discesa avviata dai top del 2007, ma negli ultimi mesi la tendenza sembra aver trovato una certa stabilità nella banda 0,24 – 0,34/35 euro”, aggiungono da Websim-Intermonte. “La reazione in corso da qualche seduta è molto vigorosa e sta mettendo ora sotto pressione la fascia di resistenza verso 0,34/0,35 euro.
Chiusure sopra questa soglia sarebbero propedeutiche ad allunghi verso area 0,45 eu. Un po’ fastidioso è il fatto che il segnale arrivi con questo ipercomprato di breve. In caso di vittoria, si possono proiettare obiettivi ambiziosi (resistenze statiche e proiezioni di Fibonacci): una prima in area 0,45 euro e una successiva verso 0,55 euro. La nuova strategia prevede ingressi sulla forza al superamento di area 0,34 euro per target 0,44 euro. Si può entrare a mercato avendo l’accortezza di chiudere in stop nel caso il segnale venisse negato”. In tarda mattinata comunque, in merito alle indiscrezioni pubblicate oggi su alcuni organi di stampa, Prelios ha rammentato “che l’obbiettivo di separazione delle attività di investimento da quelle relative ai servizi immobiliari è contenuto in quanto già comunicato al mercato il 12 giugno 2014 nel piano industriale 2014-2016”. In una nota la società ha sottolineato peraltro che, allo stato attuale, “nessuna operazione al riguardo risulta proposta, né tantomeno deliberata, dai competenti organi societari”.